{"id":867,"date":"2026-08-03T08:57:13","date_gmt":"2026-08-03T08:57:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mooreconnect.at\/?p=867"},"modified":"2026-08-03T08:57:14","modified_gmt":"2026-08-03T08:57:14","slug":"hauptwohnsitzbefreiung-verfugungsgewalt-muss-laut-bfg-in-zeitlichem-zusammenhang-mit-dem-kaufvertrag-stehen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mooreconnect.at\/en\/hauptwohnsitzbefreiung-verfugungsgewalt-muss-laut-bfg-in-zeitlichem-zusammenhang-mit-dem-kaufvertrag-stehen\/","title":{"rendered":"Hauptwohnsitzbefreiung \u2013 Verf\u00fcgungsgewalt muss laut BFG in zeitlichem Zusammenhang mit dem Kaufvertrag stehen"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Gesetzliche Grundlagen der Hauptwohnsitzbefreiung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Ausnahme von der bei privaten Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferungen regelm\u00e4\u00dfig anfallenden Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen f\u00fcr die Hauptwohnsitzbefreiung erf\u00fcllt sind. Einerseits sind die Eink\u00fcnfte aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000&nbsp;m<sup>2<\/sup>) von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Ver\u00e4u\u00dferer ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Ver\u00e4u\u00dferung f\u00fcr mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Andererseits greift die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Ver\u00e4u\u00dferung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Anlassfall vor dem BFG: Kauf mit zur\u00fcckbehaltenem Wohnrecht<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das BFG (GZ RV\/6100356\/2024 vom 20.2.2026) hatte sich mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Steuerpflichtiger mit Kaufvertrag von April 2013 (Grundbucheintragung im November 2013, wodurch zivilrechtliches Eigentum erworben wurde) eine Liegenschaft erworben hatte, wobei der Verk\u00e4uferin vertraglich ein rund 10-j\u00e4hriges Wohnungsgebrauchsrecht einger\u00e4umt worden war. Tats\u00e4chlich nutzte die Verk\u00e4uferin die Wohnung nur bis J\u00e4nner 2016, sodass der Steuerpflichtige mit seiner Familie die Liegenschaft ab Ende J\u00e4nner 2016 als Hauptwohnsitz nutzen konnte. Im August 2020 wurde die Liegenschaft um einen deutlich h\u00f6heren Preis verkauft \u2013 der Steuerpflichtige gab seinen Hauptwohnsitz auf und wollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen. Dieses Ansinnen wurde jedoch vom Finanzamt abgelehnt und stattdessen der Ver\u00e4u\u00dferungsvorgang dem besonderen Steuersatz (ImmoESt) von 30&nbsp;% unterworfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Definition des Anschaffungszeitpunkts und wirtschaftliches Eigentum<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt \u2013 die Variante der f\u00fcnfj\u00e4hrigen Nutzung innerhalb der letzten 10 Jahre vor Ver\u00e4u\u00dferung war keinesfalls erf\u00fcllt \u2013 setzte sich das BFG insbesondere mit dem Begriff der Anschaffung einer Immobilie auseinander. Dabei ist grunds\u00e4tzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des zivilrechtlichen Verpflichtungsgesch\u00e4fts abzustellen (April 2013), wobei typischerweise und wie auch im vorliegenden Fall der \u00dcbergang des zivilrechtlichen und des wirtschaftlichen Eigentums zusammenfallen. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum ist insbesondere die Chance von Wertsteigerungen und das Risiko von Wertminderungen verbunden \u2013 trotz des Wohngebrauchsrechtes der Verk\u00e4uferin war das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie dem K\u00e4ufer zuzurechnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00dcberschreitung der baurechtlichen und steuerlichen Toleranzfristen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung muss der Hauptwohnsitz grunds\u00e4tzlich bei Anschaffung des (bewohnbaren) Eigenheims begr\u00fcndet werden \u2013 selbst bei einem nicht starr zu interpretierenden Toleranzzeitraum von 12 Monaten in der Rechtsprechung kann bei Nutzung als Hauptwohnsitz ab J\u00e4nner 2016 dem BFG folgend die Befreiung nicht in Anspruch genommen werden, da der Hauptwohnsitz erst nach fast drei Jahren begr\u00fcndet wurde (und folglich nicht ab Anschaffung bzw. Herstellung des Eigenheims).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fehlen des zeitlichen Zusammenhangs bei der Verf\u00fcgungsgewalt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00dcberdies wurde auch das von dem Steuerpflichtigen ins Treffen gef\u00fchrte Argument, dass f\u00fcr die Hauptwohnsitzbefreiung auf den Zeitpunkt, ab dem das Grundst\u00fcck tats\u00e4chlich nutzbar ist, abzustellen ist, genauer analysiert. Das BFG kam dahingehend zum Ergebnis, dass bei Abstellen auf die tats\u00e4chliche Verf\u00fcgungsgewalt die Hauptwohnsitzbefreiung prinzipiell auch dann angewendet werden k\u00f6nne, wenn der Hauptwohnsitz erst nach Abschluss des Kaufvertrags begr\u00fcndet wird. Allerdings muss dann ein angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Anschaffungszeitpunkt und dem Abschluss des Verpflichtungsgesch\u00e4fts vorliegen \u2013 in der Literatur ist dabei von einem Zeitraum von rund 6 Monaten auszugehen. Der zeitliche Zusammenhang ist dem BFG folgend darauf zur\u00fcckzuf\u00fchren, dass es nicht Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung ist, (signifikante) Wertsteigerungen von Immobilien zu befreien, die auf Zeitr\u00e4ume au\u00dferhalb der Nutzung als Hauptwohnsitz entfallen. Dies trifft auch auf den vorliegenden Fall zu, in dem der Einzug erst rund drei Jahre nach Vertragsabschluss erfolgte und somit ein f\u00fcr die Hauptwohnsitzbefreiung unangemessen langer Zeitraum zwischen Kaufvertragsabschluss und tats\u00e4chlicher \u00dcbergabe der Immobilie bestand.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fazit der Gerichtsentscheidung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die andere Auspr\u00e4gung der Hauptwohnsitzbefreiung (5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre) beg\u00fcnstigt hingegen Konstellationen, in welchen die Verf\u00fcgungsgewalt erst weit nach Anschaffung des Objekts eintritt. Da die Voraussetzungen hierf\u00fcr jedoch ebenso wenig vorlagen, verneinte das Gericht die beantragte Hauptwohnsitzbefreiung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die ver\u00f6ffentlichten Beitr\u00e4ge sind urheberrechtlich gesch\u00fctzt und ohne Gew\u00e4hr.<br>\u00a9 MOORE connect Steuerberatung Wirtschaftsmediation GmbH | Klienten-Info<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gesetzliche Grundlagen der Hauptwohnsitzbefreiung Eine Ausnahme von der bei privaten Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferungen regelm\u00e4\u00dfig anfallenden Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen f\u00fcr die Hauptwohnsitzbefreiung erf\u00fcllt sind. 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