Mit Erkenntnis vom 2.3.2026 (GZ Ra 2024\/15\/0085) pr\u00e4zisiert der VwGH seine Rechtsprechung zum Beginn der Geb\u00e4udeabschreibung im Bereich der Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2016 ein stark sanierungsbed\u00fcrftiges Geb\u00e4ude. Bereits kurz nach dem Ankauf wurden umfangreiche Um- und Neubaupl\u00e4ne entwickelt. Nach mehreren Plan\u00e4nderungen begannen die Bauarbeiten schlie\u00dflich im Jahr 2021. Das urspr\u00fcngliche Geb\u00e4ude wurde erheblich erweitert und aufgestockt, wobei die vermietete Fl\u00e4che wesentlich vergr\u00f6\u00dfert wurde. Vermietungsaktivit\u00e4ten wurden erst Ende 2021 gesetzt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Abschreibung bereits mit der Anschaffung des Bestandsgeb\u00e4udes beginnt oder erst nach Abschluss der umfangreichen Umbau- und Erweiterungsma\u00dfnahmen.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr die Jahre 2016 bis 2020 machte der Steuerpflichtige bereits AfA auf die Anschaffungskosten des Altgeb\u00e4udes im Rahmen vorweggenommener Werbungskosten geltend. Finanzamt und BFG versagten jedoch diese vorzeitige Abschreibung. Der Verwaltungsgerichtshof best\u00e4tigte die Entscheidung des BFG. Die AfA beginnt zwar grunds\u00e4tzlich bei einem zur Vermietung angeschafften Geb\u00e4ude mit dem Anschaffungszeitpunkt. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht, wenn unmittelbar nach dem Erwerb Herstellungsma\u00dfnahmen von erheblichem Ausma\u00df erfolgen und sich die Vermietungsabsicht nicht auf das erworbene Altgeb\u00e4ude, sondern auf das erst nach Abschluss der Bauma\u00dfnahmen entstehende Geb\u00e4ude richtet.<\/p>\n\n\n\n
Der VwGH verweist im Rahmen seiner Entscheidungsfindung auch auf bisherige Rechtsprechung, wonach umfangreiche Herstellungsma\u00dfnahmen den Beginn der Abschreibung grunds\u00e4tzlich bis zur Fertigstellung hinausschieben. Eine Ausnahme besteht lediglich f\u00fcr r\u00e4umlich klar abgrenzbare Geb\u00e4udeteile, die von den Herstellungsma\u00dfnahmen nicht betroffen sind. Entscheidend war im konkreten Fall, dass durch die Generalsanierung das gesamte Geb\u00e4ude umfassend in einer Art umgestaltet worden ist, dass das bisherige Wirtschaftsgut untergegangen war und ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht bezog sich damit auf das erst durch den umfassenden Um- und Ausbau entstehende Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n
Die Entscheidung zeigt, dass bei Sanierungs- und Revitalisierungsprojekten der Dokumentation der Vermietungsabsicht erhebliche Bedeutung zukommt. Soll das erworbene Geb\u00e4ude zun\u00e4chst in seinem bestehenden Zustand vermietet werden, kann die AfA grunds\u00e4tzlich bereits mit der Anschaffung beginnen. Steht hingegen von Anfang an fest, dass erst ein umfassend umgestaltetes Geb\u00e4ude der Vermietung dienen soll, muss die Abschreibung bis zur Fertigstellung aufgeschoben werden. Die Anschaffungskosten des Altgeb\u00e4udes gehen dabei allerdings nicht verloren, sondern flie\u00dfen – soweit die Altbausubstanz erhalten bleibt – in die AfA-Bemessungsgrundlage des neu entstandenen Geb\u00e4udes ein. Das VwGH-Erkenntnis unterstreicht auch, dass bei umfangreichen Umbauprojekten nicht allein der Umfang der Bauma\u00dfnahmen ma\u00dfgeblich ist. Ebenso entscheidend ist die nach au\u00dfen erkennbare Vermietungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs. Diese sollte bereits in der Planungsphase sorgf\u00e4ltig dokumentiert werden, da sie \u00fcber den Beginn der steuerlichen Abschreibung entscheiden kann.<\/p>\n\n\n\n
Bild: \u00a9 Adobe Stock – Sonia<\/p>\n\n\n\n
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