{"id":730,"date":"2026-01-08T07:44:36","date_gmt":"2026-01-08T07:44:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mooreconnect.at\/?p=730"},"modified":"2026-01-08T08:48:41","modified_gmt":"2026-01-08T08:48:41","slug":"vermieter-von-besonders-reprasentativen-wohnungen-aufgepasst-es-kommt-ab-2026-zu-massiven-anderungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mooreconnect.at\/en\/vermieter-von-besonders-reprasentativen-wohnungen-aufgepasst-es-kommt-ab-2026-zu-massiven-anderungen\/","title":{"rendered":"Vermieter von besonders repr\u00e4sentativen Wohnungen aufgepasst &#8211; es kommt ab 2026 zu massiven \u00c4nderungen"},"content":{"rendered":"<p>Mit 1. J\u00e4nner 2026 tritt eine der bedeutendsten \u00c4nderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einf\u00fchrung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung f\u00fcr die Vermietung sogenannter besonders repr\u00e4sentativer Grundst\u00fccke (&#8220;Luxusimmobilien&#8221;) f\u00fcr Wohnzwecke. Diese \u00c4nderung stellt einen Paradigmenwechsel dar &#8211; insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug f\u00fcr Luxusimmobilien bei Wohnvermietung k\u00fcnftig ausschlie\u00dft.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine solche, besonders repr\u00e4sentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von f\u00fcnf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000&nbsp;\u20ac (exkl. Umsatzsteuer) betragen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Anschaffungskosten,<\/li>\n\n\n\n<li>Herstellungskosten,<\/li>\n\n\n\n<li>aktivierungspflichtige Aufwendungen,<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten von Gro\u00dfreparaturen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bei Geb\u00e4uden mit mehreren Wohneinheiten (z.&nbsp;B. Zinsh\u00e4usern) ist nicht das Gesamtgeb\u00e4ude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand &#8211; eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelm\u00e4\u00dfig nach Wohnnutzfl\u00e4che, ist erforderlich. Wird die 2&nbsp;Mio.&nbsp;\u20ac &#8211; Grenze \u00fcberschritten und liegt ein besonders repr\u00e4sentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug f\u00fcr Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen m\u00f6glich. Es besteht au\u00dferdem keine M\u00f6glichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese \u00c4nderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z.&nbsp;B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschlie\u00dfender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremd\u00fcbliche Miete f\u00fchrt k\u00fcnftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. F\u00fcr davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik &#8211; die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10&nbsp;% USt), der Vorsteuerabzug f\u00fcr Errichtungskosten bleibt bestehen.<\/p>\n\n\n\n<p><em><strong>Beispiel:<\/strong> Eine Villa wird 2026 um 2.700.000&nbsp;\u20ac erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug f\u00fcr die Anschaffung m\u00f6glich.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Kommt es nachtr\u00e4glich (z.&nbsp;B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengeb\u00e4ude) zu Kosten, die das Objekt \u00fcber die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies f\u00fchrt zu einer Vorsteuerberichtigung nach \u00a7&nbsp;12 Abs.&nbsp;10\/11 UStG f\u00fcr bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzpr\u00fcfung au\u00dfer Ansatz.<\/p>\n\n\n\n<p><em><strong>Beispiel:<\/strong> Anschaffung 2026 um 1.800.000&nbsp;\u20ac, Renovierung 2027 um 250.000&nbsp;\u20ac: die Kosten \u00fcberschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung f\u00fcr 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug f\u00fcr Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Die Einf\u00fchrung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung f\u00fcr besonders repr\u00e4sentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielr\u00e4ume bei Luxusimmobilien deutlich einschr\u00e4nkt.<\/p>\n\n\n\n<p>Insbesondere f\u00fcr hochwertige Wohnprojekte ist daher k\u00fcnftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2&nbsp;Millionen&nbsp;\u20ac innerhalb der Beobachtungsfrist von 5&nbsp;Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angeh\u00f6rige reicht k\u00fcnftig eine fremd\u00fcbliche Miete f\u00fcr Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, k\u00fcnftige Projekte sorgf\u00e4ltig zu kalkulieren und steuerliche Effekte fr\u00fchzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.<\/p>\n\n\n\n<p>Bild: \u00a9 Adobe Stock &#8211; Aris Suwanmalee<\/p>\n\n\n\n<p>Die ver\u00f6ffentlichten Beitr\u00e4ge sind urheberrechtlich gesch\u00fctzt und ohne Gew\u00e4hr.<br>\u00a9 MOORE connect Steuerberatung Wirtschaftsmediation GmbH | Klienten-Info<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit 1. J\u00e4nner 2026 tritt eine der bedeutendsten \u00c4nderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einf\u00fchrung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung f\u00fcr die Vermietung sogenannter besonders repr\u00e4sentativer Grundst\u00fccke (&#8220;Luxusimmobilien&#8221;) f\u00fcr Wohnzwecke. 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