Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung \u00fcber die AfA), Instandsetzung (keine \u00c4nderung der Wesensart des Geb\u00e4udes, aber wesentliche Erh\u00f6hung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen \u00fcber 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsf\u00e4hig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich hei\u00dfes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufs\u00e4tze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.<\/p>\n\n\n\n
Eine neue Facette hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023\/15\/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsma\u00dfnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungsanlage. Ein Eigent\u00fcmer von 39 Wohnungen in dieser Anlage f\u00fchrte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanit\u00e4rinstallationsarbeiten durch. Die 39 Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Wohnungsanlage. Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategorienmietzinse f\u00fchrte und der sanierte Anteil am gesamten Geb\u00e4ude durchgerechnet weniger als 2,5 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erh\u00f6hung des Nutzwertes des Geb\u00e4udes vorliegt, weil die in den Einkommensteuerrichtlinien in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze f\u00fcr einen Austausch wesentlicher Geb\u00e4udeteile (im konkreten Fall eben Elektro- und Sanit\u00e4rinstallationen, andere betroffene Ma\u00dfnahmen w\u00e4ren u.A. auch der Austausch von Fenster, T\u00fcren, Stiegen, Zwischenw\u00e4nden, Wasser- oder Heizungsinstallationen) deutlich unterschritten wird. Das Finanzamt argumentiert dagegen, dass als Bezugsgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr die 25 %-Grenze nicht das Gesamtgeb\u00e4ude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngeb\u00e4uden besch\u00e4ftigt hat. Es war daher zu kl\u00e4ren, ob als Bezugsgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).<\/p>\n\n\n\n
Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Pr\u00fcfungsma\u00dfstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.<\/p>\n\n\n\n
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